Как получить отказы от преимущественного права покупки комнаты

Хочу продать комнату, доставшуюся мне по наследству, в 9-ти комнатной коммунальной квартире. Знаю, что нужно получить отказы от соседей от преимущественного права покупки комнаты. Но ситуация осложняется тем, что две комнаты пустуют, собственники в них не зарегистрированы, и я не знаю, где их искать; один собственник пьет беспробудно и все время в неадекватном состоянии; еще одна собственница (тоже любительница выпить) вымогает из меня денег за то, что пойдет со мной к нотариусу; четвертая купила комнату с использованием средств материнского капитала и у этой комнаты аж 4 собственника. В общем, если бы даже все собственники были на месте, в адеквате и готовы сходить со мной к нотариусу, то сумма этого мероприятия, — поскольку платить придется мне, — получается аховая (1300 рублей за 1 отказ, сказали мне в нотариальной конторе). Что делать в ситуации, когда невозможно выяснить где собственники и/или договориться с ними пойти к нотариусу? И можно ли минимизировать расходы на извещение соседей?


Согласно ст. 250 ГК РФ вы обязаны в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в коммунальной квартире и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки вашей доли. При этом в извещении обязательно должны быть отражены все условия, на которых продается доля. Любой из участников долевой собственности (соседей) вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату постороннему лицу.

В Санкт-Петербурге распространенной является практика получения нотариальных отказов от соседей: такие отказы начинают действовать с момента их подписания и будут действовать бессрочно.

Однако, в ситуациях, подобных вашей, когда получение нотариальных отказов от соседей является делом весьма затруднительным и/или накладным, можно самостоятельно, придерживаясь строгих правил, известить соседей о своем намерении продать принадлежащую вам долю в коммунальной квартире.

Процедура следующая. Зная адреса регистрации всех собственников, вы рассылаете извещения на имя каждого собственника. Пишете извещения о намерении продать долю в квартире, делаете копию каждого такого извещения (копию оставляете себе) и через почту России отправляете ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении. И тут очень важно правильно заполнить опись вложения (текст в описи такой: «Извещение о намерении продать принадлежащую мне долю n/N в коммунальной квартире по адресу «такому-то» по цене n,nn рублей (Сумма прописью). В соотв. со ст. 250 ГК РФ предлагаю вам воспользоваться своим преимущественным правом покупки.»). Объявленную стоимость заявляете в 1 рубль. Опись пишется в 2 экземплярах, один вкладывается в конверт, 2-й остается у вас с отметками почты. Таким образом, у вас на руках должно остаться: сами уведомления другим собственникам (копии), описи вложения, чеки об оплате ценных писем.

После отправки извещений на имя всех собственников, ждёте 30 дней и можете продавать свою долю в коммунальной квартире. При этом не важно, получат ваши соседи отправленные вами уведомления или не получат. В случае, если получат, вам в почтовый ящик придет извещение о вручении, вами же и заполненное при отправке; в случае, если не получат, вам придет извещение о ценном письме, которое нужно будет получить в вашем отделении почты. Это и будет конверт с неврученным извещением о намерении продать долю (ни в коем случае не вскрывать!) и с отметкой почты о том, что оно «не вручено». Почта России пытается вручить заказное письмо в течение 2-х недель, т.е. по истечении 30-ти дней у вас на руках должны быть либо уведомления о вручении, либо неврученные конверты с извещениями, либо комбинация того и другого. Если 30 дней со дня отправки прошли, соседи не изъявили желания купить вашу долю, а у вас на руках уведомления о вручении/неврученные конверты – можете смело продавать свою долю.

Сведения обо всех участниках долевой собственности квартиры можно получить, заказав выписку из ЕГРН в Росреестре. В ней будут указаны имя, фамилия и отчество собственника. Если собственники не проживают или не зарегистрированы в квартире, то можно обратиться в Главное управление по вопросам миграции Министерства внутренних дел РФ (которая теперь выполняет функции ФМС) с запросом о адресах регистрации собственников.