Как узнать и оспорить кадастровую стоимость

Кадастровая стоимостьУменьшить кадастровую стоимость недвижимого имущества, из величины которой рассчитываются имущественные налоги и нотариальные пошлины, хотели бы многие собственники. И у некоторых это может получиться. Разберемся.

Что такое кадастровая стоимость

Стоимость недвижимости (квартиры, земельного участка, комнаты, гаража и т.п.) в государственном кадастре называется кадастровой. Она определяется через процедуру кадастровой оценки, во время которой независимые оценщики пытаются оценить реальную стоимость объекта недвижимости, по которой ее можно продать (примерную рыночную стоимость).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С 2020 года кадастровая оценка будет производиться по новым правилам, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Однако регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года. Новый порядок предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и замену независимых оценщиков бюджетными учреждениями.

На данный момент оценка недвижимости осуществляется в массовом порядке. Региональные органы власти или органы местного самоуправления выбирают оценщика и заключают с ним договор. Те, в свою очередь, анализируют объекты недвижимости, строят модели оценки недвижимости с учетом различных факторов (месторасположения, наличия инфраструктуры, состояния постройки и пр.) и составляют отчет, который затем утверждается администрацией и направляется в Росреестр.

Познакомиться с отчетом оценщиков, который хранится в Фонде данных государственной кадастровой оценки и содержит основания оценки недвижимости, можно онлайн на сайте Росреестра по ссылке.

Кадастровая оценка проводится регулярно, но не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — переоценка может проводиться не чаще одного раза в 2 года.

Массовый характер оценки кадастровой стоимости недвижимости может порождать ошибки, которые будут отражаться на финансовых расходах собственника. Например, исходя из кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество или налог на землю. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость квартиры, тем больше денег будет расходоваться на уплату налогов. Планируется, что новый закон о государственной кадастровой оценке приведет к сокращению количества ошибок при оценивании кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

В Росреестре сведения обо всех объектах недвижимости, ее кадастровой стоимости и имеющихся на них правах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Чтобы получить официальный документ о кадастровой стоимости, нужно запросить в Росреестре или МФЦ выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (услуга платная). Запрос на получение электронной выписки можно отправить через онлайн-сервисы Росреестра или сайта Госуслуги.

Справочно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно онлайн на официальном сайте Росреестра по ссылке, указав кадастровый номер или адрес недвижимости.

Также эти сведения можно получить онлайн через Публичную кадастровую карту.

Пересмотр оценки кадастровой стоимости

При несогласии владельца недвижимости с оценкой, указанной в ЕГРП, кадастровую стоимость можно оспорить. Для физических лиц существует два пути для решения этой задачи.

  1. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссии функционируют при каждом региональном управлении Росреестра. Кадастровая комиссия при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу находится по адресу: ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, 2 этаж, вход с Синопской набережной), тел. (812) 245-26-23, (812) 245-26-23. Для собственников Ленинградской области: Санкт-Петербург, ул. Блохина, 8, каб. 409, тел. (812) 499-00-26. Собственники из других регионов могут найти контакты комиссии на сайте Росреестра. Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.
  2. Подать исковое заявление в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ (в Петербурге — это Санкт-Петербургский городской суд). Ответчиками по делу будут являться государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр. Также потребуется оплатить госпошлину.

В обоих случаях, как правило, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Еще одно основание для заявления, предусмотренное законом, — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, — может использоваться для случаев технических ошибок, повлиявших на оценку.

Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии или суде заявителю необходимо подать заявление и пакет документов, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости или величину рыночной стоимости. Для определения величины рыночной стоимости необходима экспертиза; средняя стоимость такой экспертизы в Петербурге составляет от 5 до 30 тыс. руб.

Как оспорить оценку кадастровой стоимости (видео):

Доброе утро. Фрагмент выпуска от 21.11.2017

Обратите внимание, что уже рассчитанный налог по старой стоимости пересчитать будет нельзя. Так как в соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ в случае уменьшения кадастровой стоимости новые сведения учитываются при определении налоговой базы для имущественных налогов начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Статистика рассмотрения дел о пересмотре кадастровой стоимости в России*

В 2017 году в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 74 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, что на 19% больше, чем в 2016 году (60 тыс. заявлений). Из них 31 тыс. заявлений подана физическими лицами.

Преимущественная часть заявлений касалась установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (96%). Но только около половины принятых заявлений получили положительные решения (30 тыс. заявлений). Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 8,7 трлн. руб., после – 7,5 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении в среднем на 14,6%.

За тот же период в суды было подано 13,8 тыс. исков (что также на 20% больше, чем в предыдущем году), из них 6,4 тыс. заявлений от физических лиц. Также, как и в заявлениях в кадастровую комиссию, большая часть заявителей просила установить рыночную стоимость (93%) и также только в половине случаев (52%) иск был удовлетворен.

Однако, в результате судебных споров суммарная величина кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.12.2017 снизилась приблизительно на 55%: суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 425 млрд. руб., после оспаривания – около 638 млрд. руб.

Как видно из статистики почти каждому второму заявителю не удается уменьшить кадастровую стоимость недвижимости. Поэтому очень многие люди и организации-собственники недвижимости обращаются к юристам по кадастровым спорам, которые помогут подготовить заявления и все необходимые документы, а в случае отказа подскажут, как действовать дальше.

* Данные с официального сайта Росреестра.

 


Остались вопросы? Задайте вопрос юристу бесплатно.