Консультация юриста бесплатно

Задать вопрос юристу можно через форму
Вся информация, сообщаемая юристу, остается конфиденциальной и не подлежит разглашению.

Часто задаваемые вопросы

Кадастровая стоимость (1)

Купила недавно комнату за 930 тыс. руб. Комната в «убитой» 5-ти комнатной коммуналке, с соседями-маргиналами. То есть и эта-то цена была завышена для этой комнаты. Когда получила кадастровую стоимость комнаты, то просто была потрясена: 1 млн. 350 тыс. рублей!!! Естественно, именно с этой кадастровой стоимости пришлось заплатить процент нотариусу за оформление сделки, а потом, как я понимаю, мне будут приходить налоги, рассчитанные на базе этой кадастровой стоимости. 

Можно ли тут что-то сделать? Имеется в виду:
1. Оспорить стоимость услуг нотариуса (уже постфактум)
2. И снизить кадастровую стоимость комнаты до уровня ее фактической стоимости (чтобы не платить завышенные налоги)?

Заранее спасибо за ответ!


Вы правы, налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости комнаты. И будет только увеличиваться.

1. К сожалению, оспорить стоимость услуг нотариуса не получится, так как нотариус взимает за услуги установленные тарифы, действующие на момент совершения нотариального действия.

2. А вот «снизить» кадастровую стоимость возможно, оспорив ее в судебном порядке. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости, для чего необходимо заказать независимую переоценку. Стоимость такой экспертизы в среднем составляет 15 тыс. руб. (от 5 до 30 тыс. руб.). С выводами этой оценки и пакетом документов необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. В настоящее время сложилась устойчивая судебная практика по снижению кадастровой стоимости на основании независимой экспертной оценки.

Также можно попытаться решить вопрос в досудебном порядке и обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу по адресу: ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, 2 этаж, вход с Синопской набережной), тел. (812) 245-26-23, (812) 245-26-23. Для собственников Ленинградской области: Санкт-Петербург, ул. Блохина, 8, каб. 409, тел. (812) 499-00-26.

Обратите внимание, что в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценке, сведения о новой кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Поэтому чтобы налог на имущество за 2017 год был рассчитан по меньшей кадастровой стоимости, нужно успеть подать заявление до 31 декабря 2017 года.

Наследственные споры (4)

В 80е годы моя мать выплатила пай за кооперативную квартиру. В этой квартире жили мы втроем: мать, я и сестра. Все трое были зарегистрированы в этой квартире. В начале 2000х годов я женился и переехал в квартиру жены. После смерти матери я в наследство не вступал, а с сестрой мы договорились, что она сдает квартиру и забирает деньги от сдачи, а я не плачу коммуналку. Так продолжалось до последнего времени. Недавно я узнал, что сестра обратилась в суд с иском о снятии меня с регистрационного учета. Также мне стало известно, что за год до смерти мать оформила квартиру в собственность и подарила ее сестре по договору дарения (зарегистрирован апрелем 2007 года).

Имею ли я право на долю в этой квартире с учетом вышеизложенного?


Правовой статус кооперативной квартиры и квартиры, предоставленной по договору соц. найма существенно различаются. Пайщик, полностью выплативший свой пай, фактически получал свою квартиру в «собственность», несмотря на то, что в Жилищном кодексе РСФСР понятие частной собственности отсутствовало. С введением в действие закона о приватизации, Жилищного кодекса РФ, а также учреждения государственного регистрирующего органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, регистрация прав собственности кооперативных квартир стала осуществляться в ином порядке, нежели квартир, предоставленных по договору соц. найма. Так, для регистрации права собственности пайщику необходимо предоставить в регистрирующий орган только заявление, справку о полной выплате пая и протокол о том, что он является членом кооператива. Право собственности пайщика регистрируется как ранее возникшее право без согласия членов семьи пайщика и иных лиц, зарегистрированных в такой квартире. После регистрации права, зарегистрированные члены семьи пайщика приобретают лишь право пользования, в отличие от членов семьи нанимателя квартиры, полученной по договору соц. найма. Т.е. ваша мать правомерно зарегистрировала свое право собственности без вашего согласия и в дальнейшем, в 2007 году распорядилась квартирой, совершив сделку дарения. Из чего можно сделать вывод, что собственником данной квартиры теперь является ваша сестра.

Ответ на ваш вопрос состоит из двух частей:

  1. Ваша мама имела право оформить собственность на квартиру только на себя без вашего участия. Никакого пожизненного права пользования у вас в данном случае не возникло.
  2. Можно было бы попробовать оспорить сделку дарения, однако, как следует из ваших пояснений, срок исковой давности для оспаривания сделок с недвижимостью пропущен. В соответствии с ч.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда истцу стало известно, что его право нарушено, но в любом случае не более 10 лет.

Таким образом, вами пропущен не только срок исковой давности, но и пресекательный 10-летний срок для обращения за оспариванием. На основании вышеизложенного считаю, что у вас отсутствует как право на выделение доли в данной квартире, так и пропущен срок исковой давности для обращения с подобным требованием.

В 2015 году у меня умер отец, с которым я не общался уже много лет (со времен развода родителей). Однако узнал о его смерти я лишь на днях. В результате выяснилось, что других детей у него не было, никакого завещания он не оставил, но после него осталась квартира. Причем умер он где-то на Урале, а квартира осталась в Петербурге. Т.е. получилась ситуация, что я единственный наследник, а сроки вступления в наследство пропущены. Есть ли у меня шанс вступить в наследство по прошествии почти 3х лет?


По общим правилам, закрепленным ч.1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Вам, как наследнику, пропустившему срок вступления в наследство, придется в судебном порядке доказывать, что вы не знали и не могли знать о смерти вашего отца. И если указанные вами в исковом заявлении доводы суд посчитает уважительной причиной, то срок вступления в наследство будет восстановлен. Иск должен содержать требование о восстановлении пропущенного срока принятия наследства. Подсудность данного иска будет определяться в зависимости от того, заявите Вы требование о признании права собственности на имущество в порядке наследования по закону или нет.

У отца была квартира. Он умер и оставил завещание на моего взрослого сына. Имею ли я право на эту квартиру, хотя бы на какую-то ее часть? Что можно сделать? Я на пенсии, не работаю. 


Статья 1149 Гражданского кодекса РФ позволяет претендовать нетрудоспособным наследникам первой очереди (детям, родителям или супругам) на обязательную долю в наследстве.

Размер обязательной доли зависит от того, когда было сделано завещание. Если это было сделано после 1 марта 2002 года, то обязательная доля составит не менее 1/2 доли от того, что причиталось бы при наследовании по закону.

Следовательно, Вы можете претендовать на 1/4 долю от всего наследства. Для этого необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства на обязательную долю, предоставить документы, подтверждающие родственные отношения. Сделать это необходимо в течение 6 месяцев со дня смерти!

В этот срок нотариус определит круг всех наследников и выдаст свидетельства о наследстве с указанием причитающихся долей. С этим свидетельством нужно обратиться в Росреестр (можно в МФЦ или Мои документы), где и будет зарегистрировано Ваше право на долю в наследуемой квартире.

У нас умерла бабушка. У нее было двое детей — дочь и сын, которые умерли еще раньше. У сына осталось двое детей, а у дочери остался один ребенок. Как будут распределяться доли в наследстве бабушки? Должен ли ребенок дочери получить 1/2 долю?


Статья 1142 Гражданского кодекса РФ определяет, что внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. В соответствии со статьей 1146 Гражданского кодекса РФ доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам, и делится между ними поровну. Таким образом, действительно, ребенок дочери имеет право претендовать на одну вторую долю наследства, а на вторую половину наследства имеют право другие внуки в равных долях.

Покупка-продажа недвижимости (5)

Прописаны в 2х комнатной квартире моей мамы: мама, я и брат. Причем квартира была приватизирована еще до нашего с братом рождения. Брат фактически в квартире не проживал последние 3 года. Мы с мамой, сложив свои сбережения, купили брату комнату, но оформили ее на маму. Как только мы купили ему комнату, он сразу в нее заселился. И теперь у нас такая ситуация: в комнате брат живет, но туда не прописывается и не платит коммуналку. Но и в квартире мамы, где он прописан, тоже не платит коммуналку. То есть мы с мамой платим и за то, и за другое жилье. Можем ли мы с мамой выписать его из квартиры в судебном порядке?


Да, мама, как собственник квартиры, может обратиться в суд с исковым заявлением об утрате права пользования и снятии с регистрационного учета вашего брата. Однако при условии, что докажет, что он длительное время не проживал (не пользовался) жилым помещением, не нес бремя содержания и не заинтересован пользоваться им в дальнейшем.

Хочу продать комнату, доставшуюся мне по наследству, в 9-ти комнатной коммунальной квартире. Знаю, что нужно получить отказы от соседей от преимущественного права покупки комнаты. Но ситуация осложняется тем, что две комнаты пустуют, собственники в них не зарегистрированы, и я не знаю, где их искать; один собственник пьет беспробудно и все время в неадекватном состоянии; еще одна собственница (тоже любительница выпить) вымогает из меня денег за то, что пойдет со мной к нотариусу; четвертая купила комнату с использованием средств материнского капитала и у этой комнаты аж 4 собственника. В общем, если бы даже все собственники были на месте, в адеквате и готовы сходить со мной к нотариусу, то сумма этого мероприятия, — поскольку платить придется мне, — получается аховая (1300 рублей за 1 отказ, сказали мне в нотариальной конторе). Что делать в ситуации, когда невозможно выяснить где собственники и/или договориться с ними пойти к нотариусу? И можно ли минимизировать расходы на извещение соседей?


Согласно ст. 250 ГК РФ вы обязаны в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в коммунальной квартире и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки вашей доли. При этом в извещении обязательно должны быть отражены все условия, на которых продается доля. Любой из участников долевой собственности (соседей) вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату постороннему лицу.

В Санкт-Петербурге распространенной является практика получения нотариальных отказов от соседей: такие отказы начинают действовать с момента их подписания и будут действовать бессрочно.

Однако, в ситуациях, подобных вашей, когда получение нотариальных отказов от соседей является делом весьма затруднительным и/или накладным, можно самостоятельно, придерживаясь строгих правил, известить соседей о своем намерении продать принадлежащую вам долю в коммунальной квартире.

Процедура следующая. Зная адреса регистрации всех собственников, вы рассылаете извещения на имя каждого собственника. Пишете извещения о намерении продать долю в квартире, делаете копию каждого такого извещения (копию оставляете себе) и через почту России отправляете ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении. И тут очень важно правильно заполнить опись вложения (текст в описи такой: «Извещение о намерении продать принадлежащую мне долю n/N в коммунальной квартире по адресу «такому-то» по цене n,nn рублей (Сумма прописью). В соотв. со ст. 250 ГК РФ предлагаю вам воспользоваться своим преимущественным правом покупки.»). Объявленную стоимость заявляете в 1 рубль. Опись пишется в 2 экземплярах, один вкладывается в конверт, 2-й остается у вас с отметками почты. Таким образом, у вас на руках должно остаться: сами уведомления другим собственникам (копии), описи вложения, чеки об оплате ценных писем.

После отправки извещений на имя всех собственников, ждёте 30 дней и можете продавать свою долю в коммунальной квартире. При этом не важно, получат ваши соседи отправленные вами уведомления или не получат. В случае, если получат, вам в почтовый ящик придет извещение о вручении, вами же и заполненное при отправке; в случае, если не получат, вам придет извещение о ценном письме, которое нужно будет получить в вашем отделении почты. Это и будет конверт с неврученным извещением о намерении продать долю (ни в коем случае не вскрывать!) и с отметкой почты о том, что оно «не вручено». Почта России пытается вручить заказное письмо в течение 2-х недель, т.е. по истечении 30-ти дней у вас на руках должны быть либо уведомления о вручении, либо неврученные конверты с извещениями, либо комбинация того и другого. Если 30 дней со дня отправки прошли, соседи не изъявили желания купить вашу долю, а у вас на руках уведомления о вручении/неврученные конверты – можете смело продавать свою долю.

Сведения обо всех участниках долевой собственности квартиры можно получить, заказав выписку из ЕГРН в Росреестре. В ней будут указаны имя, фамилия и отчество собственника. Если собственники не проживают или не зарегистрированы в квартире, то можно обратиться в Главное управление по вопросам миграции Министерства внутренних дел РФ (которая теперь выполняет функции ФМС) с запросом о адресах регистрации собственников.

Надо ли заверять заявление о невозможности регистрации объекта недвижимости без личного участия собственника у нотариуса, если я нахожусь заграницей? 


О том, как запретить любые регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника можно прочитать в статье «Заявление в Росреестр о запрете сделок с недвижимостью«.

Если нет возможности подать заявление о невозможности регистрации объекта недвижимости лично, например, если вы находитесь за границей, то подобное заявление в  МФЦ может подать ваше доверенное лицо по нотариальной доверенности. В доверенности при этом должно быть прописано, что оно может подавать от вашего имени любые заявления, вносить изменения в ЕГРП, получать справки/выписки.

Заверять у нотариуса такое заявление не нужно.

Продаем квартиру, в которой недавно сделали ремонт. Есть ли какие-то законы, регламентирующие, что нужно оставить в квартире? 


Законов, четко регламентирующих, что должно оставаться в квартире при продаже, нет. Этот момент регулируется договоренностями с покупателями. Грамотный юрист или риелтор обязательно отразит согласованный список ценностей, передающихся при продаже квартиры, при подписании договора, проверят их наличие при подписании акта передачи.

Единственная норма закона, на которую можно сослаться при ответе на Ваш вопрос, — статья 15 Жилищного кодекса РФ.

Статья 15. Объекты жилищных прав

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В ней отражено положение, что жилое помещение, являющееся предметом купли-продажи, должно отвечать определенным правилам и нормам. Поэтому в практике купли-продажи квартир на вторичном рынке сложилась традиция оставлять в квартире все, что делает ее пригодной для проживания: водопроводные и канализационные трубы, сантехника, окна, двери, настенные и напольные покрытия, электрические сети, плита и раковина в кухне.

Купили 1-комнатную квартиру в новостройке. При приемке обнаружилось, что планировка квартиры не соответствует ДДУ. Был перенесен санузел, и площадь комнаты стала меньше. Стоит ли подписывать акт приема-передачи квартиры?


В этом случае закон, конечно же, на Вашей стороне. Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и иным обязательным требованиям.

Если планировка квартиры не соответствует договору, то согласно ч. 2 ст. 7 вышеуказанного закона, Вы можете по своему выбору предъявить застройщику одно из требований:

  1. безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
  2. соразмерное уменьшение цены договора;
  3. возмещение расходов на устранение недостатков.

Вы можете отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей и потребовать составления акта, в котором указать на несоответствие объекта недвижимости условиям договора и предъявить одно из перечисленных требований.

Более того, за весь период, в течение которого застройщиком не будет передана квартира, Вы вправе потребовать уплаты неустойки и причиненных Вам убытков.

Отметим, что участие юриста в процедуре приемки жилого помещения — частое явление именно потому, что нередко квартиры в новостройках отличаются от предлагаемых на этапе строительства. И неспециалисту сложно учесть все нюансы законодательства и отстоять свои права.

Судебные споры (3)

Я купила 1-комнатную квартиру до брака. Ипотеку брала на 10 лет. Через 2 года после этого вышла замуж, мужа прописала к себе и мы стали жить в моей квартире. Будучи в браке, я досрочно погасила ипотеку со своей зарплаты, т.к. супруг работал лишь эпизодически. Но жизнь сложилась так, что мы решили прекратить наши отношения и развестись. И тут возник вопрос: имеет ли супруг право на какую-то долю в моей квартире?


Даже если право собственности на квартиру было зарегистрировано до брака, то выплаты (оставшейся суммы) вы производили в период брака, проживая совместно с супругом. Так как доходы (зарплаты) обоих супругов признаются совместным имуществом, то, следовательно, выплаты по ипотечному кредиту производились из общего бюджета семьи. При расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества ваш супруг имеет право обратиться за выделением ему доли в квартире пропорционально выплаченным денежным средствам по ипотечному кредиту.

Собираюсь разводиться с женой. Но возникает вопрос, как делить ипотечную 1-комнатную квартиру, за которую платить еще 15 лет. Причем я являюсь основным заемщиком и готов продолжать выплачивать ипотеку. Как при этом будет делиться наша ипотечная квартира?


Вариантов раздела совместно нажитого имущества два:

  1. Если супруги договариваются полюбовно, то раздел имущества можно произвести во внесудебном порядке на основании соглашения о разделе совместно нажитого имущества, в котором прописывается, как супруги будут оплачивать ипотеку (в каких долях), кто будет владеть и пользоваться квартирой. Именно такой раздел имущества является самым предпочтительным, т.к. ни один суд не сможет вынести такого «индивидуального» решения, о котором смогут полюбовно договориться супруги.
  2. Если же супруги не смогли прийти к полюбовному соглашению, то следует делить совместно нажитое имущество в судебном порядке. И тут, по общему правилу, квартира, в не зависимости от того, в ипотеке она или нет, будет делиться между супругами пополам. Однако стоит помнить, что обязательства супругов перед банком также делятся в равных долях. Если при этом супруги не могут проживать совместно, то встает вопрос о том, кто будет фактически пользоваться квартирой, который зачастую и становится предметом торга.

Прописаны в 2х комнатной квартире моей мамы: мама, я и брат. Причем квартира была приватизирована еще до нашего с братом рождения. Брат фактически в квартире не проживал последние 3 года. Мы с мамой, сложив свои сбережения, купили брату комнату, но оформили ее на маму. Как только мы купили ему комнату, он сразу в нее заселился. И теперь у нас такая ситуация: в комнате брат живет, но туда не прописывается и не платит коммуналку. Но и в квартире мамы, где он прописан, тоже не платит коммуналку. То есть мы с мамой платим и за то, и за другое жилье. Можем ли мы с мамой выписать его из квартиры в судебном порядке?


Да, мама, как собственник квартиры, может обратиться в суд с исковым заявлением об утрате права пользования и снятии с регистрационного учета вашего брата. Однако при условии, что докажет, что он длительное время не проживал (не пользовался) жилым помещением, не нес бремя содержания и не заинтересован пользоваться им в дальнейшем.