Эскроу-счета: что это такое и зачем знать о них при покупке квартиры

С 1 июля 2019 года все застройщики будут обязаны вести расчеты с покупателями квартир по новым правилам, в частности с использованием эскроу-счета. Новый порядок особенно будет важен при расчетах по договорам долевого строительства.

Что такое счет эскроу?

Простыми словами эскроу-счет (от англ. escrow) – это безопасный способ передать деньги от покупателя квартиры продавцу через третью независимую сторону.

Фактически счет эскроу – это такой условный счет в банке, у нотариуса или другого эскроу-агента, на котором сохраняются (депонируются) имущество, документы или денежные средства. Они передаются другой стороне сделки только после наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных условий. Или возвращаются владельцу, если не были соблюдены условия договора.

Эскроу – это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю недвижимости обеспечить исполнение обязательств с обеих сторон и минимизировать риски по срыву сделки или возможности мошенничества.

Счета эскроу в долевом строительстве

Понятие эскроу появилось в России еще несколько лет назад. В Гражданском кодексе появился новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а в кредитных организациях – новая разновидность банковского счета – эскроу-счет.

Поправки, внесенные в 214-ФЗ Федеральным законом от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ, обязали застройщиков с 1 июля 2019 года использовать эскроу-счета в сфере долевого строительства.

Таким образом законодатели решили обеспечить гарантии граждан при долевом строительстве, если застройщик вдруг не может сдать дом в нужный срок, и установили, что привлечение застройщиком средств граждан возможно только в отношении уже почти построенных домов. Основная же часть стройки должна происходить только с привлечением собственных или заемных банковских средств. Если застройщик получает кредит на строительство, то дольщики должны вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит, и на которых средства будут храниться до завершения строительства.

Без использования счетов эскроу застройщик может привлекать средства граждан, только если новостройка будет соответствовать определенным критериям степени готовности объекта и количеству заключенных ДДУ, которые установит Правительство РФ.

Фактически с 1 июля этого года застройщики перейдут от схемы долевого строительства к механизму проектного финансирования.

Открытие счета эскроу при подписании ДДУ

Процедура открытия эскроу счета проста.

При покупке квартиры в новостройке покупатель подписывает договор долевого участия (ДДУ) и договор эскроу, в котором прописываются условия, при которых деньги перейдут продавцу, и срок действия договора. Подтверждением выполнения обязательств может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или документы и сдаче дома и передаче ключей. До момента расчета деньги принадлежат покупателю.

Договор эскроу трехсторонний, кроме покупателя и застройщика его подписывает представитель банка или другого эскроу-агента. В случае, если застройщик пользуется заемными средствами банка, то счета эскроу открываются в этом же банке (перечень банков, которые уже работают по такой схеме, можно посмотреть на сайте Центробанка).

После подписания договора покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Чтобы получить эти средства, застройщик обязан предоставить необходимые документы.

Если срок действия договора вышел, а документы не предоставлены, денежные средства возвращаются покупателю.


Остались вопросы? Задайте вопрос юристу бесплатно.