Договор безвозмездного найма жилого помещения: риски и особенности

С недавнего времени законодатель обязал всех собственников, сдающих свое жилье на основании договора коммерческого найма, регистрировать своих жильцов по месту пребывания.договор найма

Собственники, которые предоставили свое жилье безвозмездно и хотели бы зарегистрировать жильцов на своей жилплощади, столкнулись с тем, что паспортные столы не принимают документы на регистрацию не-членов семьи без договора безвозмездного найма. Нужно понимать, что договор безвозмездного найма автоматически порождает у участников определенные права и обязанности. И в отличие от договоров коммерческого найма, которые регулируются нормами ГК РФ, именно статьей «аренда», договоры безвозмездного найма регулируются статьями «ссуда» и «аренда».

В связи с этим у собственника и нанимателя порождаются особенные права и обязанности: Договор безвозмездного найма может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочный договор безвозмездного найма). В отличие от аренды (коммерческого найма), договор, заключенный на определенный срок не может быть расторгнут собственником жилья до истечения срока действия по инициативе собственника, при том что наниматель не нарушает условий договора. В то же время бессрочный договор безвозмездного найма может быть расторгнут собственником в любой момент, даже если наниматель не нарушает условий договора, для этого достаточно уведомить нанимателя о расторжении договора за 30 дней. Однако расторжение такого договора не означает, что после этого собственник сможет снять жильца с регистрационного учета через обращение в паспортный стол, т.к. в данном случае снятие жильца с регистрационного учета возможно только в судебном порядке. И как раз расторжение договора будет являться основанием для признания судом вашего жильца как утратившего право пользования. С другой стороны, безвозмездность договора найма лишает жильца (нанимателя) требовать от собственника надлежащего исполнения условий договора. Если нанимателя что-то не устраивает, он имеет право требовать (а) расторжения договора и (б) компенсации ущерба за ненадлежащее исполнение договора собственником.

Для того, чтобы договор начал действовать важно, чтобы собственник добровольно передал помещение в пользование нанимателю. Если же собственник помещение не передает, несмотря на то, что договор подписан, то у нанимателя право требования передачи помещения в пользование возникает только по решению суда. Другими словами, без добровольного согласия собственника, заключившего договор безвозмездного найма, наниматель не имеет права самостоятельно вселяться в помещение, а только по решению суда.

По нашему мнению, это связано с тем, что у нанимателя в связи с заключением договора безвозмездного найма и регистрацией по месту пребывания возникает право пользования самим помещением (т.е. право проживания), собственник же помещения имеет право владения и распоряжения своим недвижимым имуществом. Реализовать свое право владения и распоряжения он может посредством заключения нескольких договоров с разными лицами, либо же отказав нанимателю в безвозмездном пользовании принадлежащим ему помещением, независимо от того подписан договор безвозмездного найма или нет.

Таким образом, договор возмездного найма дает нанимателю больше прав и порождает у собственника помещения больше обязанностей, нежели договор безвозмездного найма.